Warum die Grundsteuer reformiert wurde

Den Anstoß gab das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 2018: Die alten Einheitswerte aus dem Jahr 1964 in den westdeutschen und aus dem Jahr 1935 in den ostdeutschen Ländern waren hoffnungslos veraltet und führten zu Wertverzerrungen, die mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes nicht mehr vereinbar waren. Der Gesetzgeber musste eine Neuregelung schaffen. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer daher auf Basis neu ermittelter Grundsteuerwerte erhoben.

Elf Bundesländer wenden dabei das sogenannte Bundesmodell an, das in einer komplexen Formel unter anderem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudealter, Wohnfläche und pauschalierte Mietwerte kombiniert. Fünf Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle entwickelt: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Die Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte das Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 zwar für verfassungskonform erklärt. Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler sehen jedoch weiterhin erheblichen verfassungsrechtlichen Klärungsbedarf und haben am 27. Februar 2026 Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Die Verfahren laufen unter den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26. Kritisiert wird vor allem, dass die Bewertung zentral auf Bodenrichtwerten und pauschalierten, teils fiktiven Mietwerten beruht und damit nicht ausreichend am konkreten Objekt orientiert sei.

Für Eigentümer in Bundesmodell-Ländern hat das eine ganz praktische Konsequenz: Solange das Verfahren in Karlsruhe läuft, kann gegen noch nicht bestandskräftige Bescheide Einspruch eingelegt und unter Verweis auf die Aktenzeichen das Ruhen des Verfahrens beantragt werden. Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird frühestens 2027 erwartet.

Einspruch richtig einlegen: Frist und Form

Der Einspruch gegen einen Grundsteuerwertbescheid muss schriftlich und innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden. Wichtig sind das Aktenzeichen des eigenen Bescheids, eine kurze Begründung sowie der Verweis auf das anhängige Verfahren beim Bundesverfassungsgericht mit dem Antrag auf Ruhen des Verfahrens. Wer die Monatsfrist bereits verpasst hat, sollte den nächsten Bescheid, etwa nach einer Fortschreibung oder Änderung, sorgfältig prüfen.

Rechtsgrundlage: Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Bislang regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Pflichten rund um den Energieausweis. Mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird das GEG abgelöst und die EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 in deutsches Recht überführt. Der Kabinettsentwurf liegt seit Mai 2026 vor und befindet sich in der Ressortabstimmung, das Inkrafttreten wird für den Sommer 2026 erwartet. Die EU-Mitgliedstaaten müssen die Richtlinie bis spätestens 29. Mai 2026 umsetzen, sodass mit einer zeitnahen Anwendung der neuen Regeln zu rechnen ist.

Neue Effizienzskala A bis G

Für Nichtwohngebäude führt die Reform eine neue, EU-weit harmonisierte Skala von A bis G ein. Klasse A bleibt dabei ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten, während Klasse G die energetisch schwächsten Bestandsgebäude umfasst. Für Wohngebäude bleibt nach aktuellem Kabinettsentwurf die bekannte deutsche Skala von A+ bis H zunächst bestehen, wobei sich im Hintergrund die technische Berechnungsgrundlage ändert. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum, sodass die alte Skala noch einige Jahre parallel im Umlauf bleiben wird.

Erweiterte Informationspflichten in der Immobilienanzeige

Für Makler bleibt die zentrale Pflicht bestehen, alle wesentlichen energetischen Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige zu nennen, nicht erst auf Nachfrage. Dazu zählen die Energieeffizienzklasse, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr sowie die Art des Ausweises. Die Angabe „auf Anfrage“ genügt den gesetzlichen Vorgaben nicht und kann bereits für sich genommen ein Bußgeld auslösen.

Neu durch die EPBD-Umsetzung kommt hinzu, dass die Energieausweis-Pflicht künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen sowie nach umfangreichen Renovierungen greift, etwa wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehüllfläche saniert wird oder die Sanierungskosten ein Viertel des Gebäudewerts übersteigen. Makler, die Bestandsobjekte mit auslaufenden Mietverträgen betreuen, sollten diese Fälle künftig aktiv in ihre Prüfprozesse aufnehmen.

Aktuelle Marktlage: Immobilienpreise auf klarem Erholungskurs

Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2025 um 3,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Gegenüber dem Vorquartal erhöhten sich die Preise um 0,1 %. Damit war dies der fünfte Anstieg im Vorjahresvergleich in Folge. Im Jahresdurchschnitt 2025 stiegen die Preise um 3,2 % gegenüber 2024 und damit zum ersten Mal seit 2022 wieder im Plus. In allen Regionen Deutschlands kosteten Wohnimmobilien im vierten Quartal 2025 mehr als im Vorjahresquartal.

Der vdp-Immobilienpreisindex bestätigt und verstärkt dieses Bild. Nach Angaben des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stiegen die Immobilienpreise in Deutschland im Gesamtjahr 2025 um 4,0 %. Der vdp-Index erreichte zum Jahresende 2025 einen Wert von 185,6 Punkten. In allen vier Quartalen standen Preisanstiege zu Buche. Wohnimmobilien verteuerten sich dabei mit 4,2 % stärker als Gewerbeimmobilien mit 3,5 %. Besonders Mehrfamilienhäuser zogen kräftig an: Im Vorjahresvergleich stiegen ihre Preise um 5,3 %. Die dem vdp-Index zugrundeliegenden Zahlen basieren auf echten Transaktionsdaten aus Immobilienfinanzierungen von mehr als 700 Kreditinstituten und sind Teil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank.

Für Eigentümer, Käufer, Erben, Banken und Investoren bedeutet das: Eine Immobilienbewertung darf nicht auf veralteten Annahmen beruhen. Marktpreise, Baukosten, Zinsen, energetischer Zustand, Restnutzungsdauer, Wohnfläche, Modernisierungsstand und regionale Nachfrage müssen aktuell und nachvollziehbar eingeordnet werden.

Rechtliche Grundlage: Die ImmoWertV als Maßstab

Die rechtliche Grundlage der Verkehrswertermittlung bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2022). Sie regelt die anerkannten Wertermittlungsverfahren, die Berücksichtigung allgemeiner Wertverhältnisse über Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren sowie die methodischen Anforderungen an Gutachten.

Der Verkehrswert nach Paragraf 194 BauGB ist dabei die zentrale Bezugsgröße. Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre. Dieser Wert ist Grundlage für steuerliche Bewertungen, Bankbeleihungen, gerichtliche Verfahren und privatrechtliche Vereinbarungen.