Immobilienfinanzierung: Worauf Banken heute wirklich achten

Was prüft die Bank heute bei der Immobilienfinanzierung?

Die Zinsbindungsfrist legt fest, für wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Lange Bindungsfristen sichern kalkulierbare Konditionen. Kurze Fristen bieten mehr Flexibilität – aber auch das Risiko höherer Anschlussfinanzierungskosten.

Der Tilgungssatz entscheidet, wie schnell das Darlehen zurückgeführt wird. Eine Anfangstilgung von nur 1 % hinterlässt nach der Zinsbindungsphase einen erheblichen Restbetrag. Empfehlenswert sind mindestens 2 bis 3 % Anfangstilgung – abhängig von Zinsniveau und persönlicher Lebensplanung.

Lange galt: Bonität und Lage entscheiden über die Immobilienfinanzierung. Das stimmt noch – reicht aber längst nicht mehr aus. Banken prüfen Bestandsimmobilien heute deutlich differenzierter. Im Fokus stehen neben Kaufpreis und Einkommen auch: Restnutzungsdauer, energetischer Zustand, Sanierungsbedarf, ESG-Risiken, Wohnfläche, Grundrisse und die nachhaltige Verwertbarkeit des Objekts.

Beleihungswert: Der zentrale Maßstab der Bank

Der Beleihungswert ist die entscheidende Grundlage jeder Immobilienfinanzierung. Anders als der Verkehrswert spiegelt er nicht den aktuellen Marktpreis wider, sondern den langfristig nachhaltigen Wert einer Immobilie. Genau deshalb wird er bei älteren, energetisch schwächeren oder unzureichend dokumentierten Gebäuden immer wichtiger.

Ein bedeutender Faktor in der Beleihungswertermittlung sind die Mindestkapitalisierungszinssätze. Für 2025 liegen diese bei 5,5 % für wohnwirtschaftliche und 6,5 % für gewerbliche Nutzungen. Diese konservativen Sätze führen insbesondere bei ertragswertbasierten Bewertungen zu niedrigeren Beleihungswerten – und damit zu einem höheren Eigenkapitalbedarf für den Käufer.

ESG-Risiken und Energieeffizienz in der Kreditentscheidung

ESG-Risiken sind in der Immobilienfinanzierung kein Randthema mehr. Die EBA-Leitlinien zum Management von ESG-Risiken verpflichten Kreditinstitute, Klima- und Umweltrisiken systematisch in Risikomanagement, Datenprozesse und Kreditentscheidungen einzubinden. Für Immobilien bedeutet das: Energieeffizienz, Sanierungsbedarf, Transitionsrisiken und langfristige Werthaltigkeit fließen heute aktiv in die Kreditbewertung ein.

Gebäude mit schlechter Energiebilanz – Klassen F, G oder H – gelten in Bankportfolios zunehmend als erhöhtes Risikoasset. Das wirkt sich auf die Beleihungswerthöhe, die Zinsmarge und in manchen Fällen auf die grundsätzliche Finanzierbarkeit aus.

BaFin-Systemrisikopuffer: Was die Anpassung 2025 bedeutet

Die BaFin hat den sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite 2025 von 2 % auf 1 % gesenkt. Das signalisiert eine gewisse Entspannung am Wohnimmobilienmarkt. Es bedeutet aber keine pauschale Lockerung der Objektprüfung. Banken bleiben bei der Bewertung von Sicherheiten weiterhin vorsichtig – insbesondere bei sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden.

Welche Unterlagen sind bei der Immobilienfinanzierung entscheidend?

Je älter oder komplexer ein Objekt ist, desto wichtiger sind vollständige, prüffähige Unterlagen. Banken erwarten heute belastbare Grundlagen – nicht nur Hochglanz-Exposés. Folgende Dokumente stehen im Fokus der Bankprüfung:

Wohnflächenberechnung nach WoFlV, bemaßte Grundrisse, aktueller Energieausweis, Modernisierungsnachweise, technische Zustandsbeschreibung sowie – bei älteren Objekten – ein Restnutzungsdauer-Gutachten.

Typische Schwachstellen bei der Bankprüfung

Folgende Punkte führen in der Praxis am häufigsten zu Problemen bei der Immobilienfinanzierung: veraltete oder unklare Wohnflächenangaben, fehlende bemaßte Grundrisse, energetisch schwacher Gebäudezustand, hoher Sanierungsbedarf, nicht dokumentierte Umbauten, kurze oder unklare Restnutzungsdauer, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit und fehlende Modernisierungsnachweise.

Ältere Gebäude werden nicht automatisch schlechter finanziert. Sie werden aber deutlich genauer geprüft. Wer frühzeitig für vollständige Unterlagen sorgt, verschafft sich einen messbaren Vorteil im gesamten Finanzierungsprozess.

Bonitätsprüfung: Was die Bank über den Kreditnehmer wissen will

Neben dem Objekt prüft die Bank den Kreditnehmer selbst: Einkommensverhältnisse und deren Nachhaltigkeit, bestehende Verbindlichkeiten, Schufa-Score, Beschäftigungsverhältnis sowie die Altersstruktur in Relation zur geplanten Darlehenslaufzeit. Beamte und unbefristet Angestellte haben hierbei statistisch bessere Ausgangsbedingungen.

Förderprogramme als sinnvolle Ergänzung zur Immobilienfinanzierung

KfW-Darlehen, regionale Förderprogramme und BAFA-Zuschüsse für energetische Sanierungen können die Gesamtfinanzierung erheblich verbessern. Fördermittel müssen in der Regel vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Eine rückwirkende Beantragung ist ausgeschlossen. Eine frühzeitige Einbindung in die Finanzierungsplanung ist daher unverzichtbar.

Was das für Eigentümer, Käufer und Makler konkret bedeutet

Wer eine Immobilie finanziert, trifft eine der folgenreichsten wirtschaftlichen Entscheidungen seines Lebens. Bonität allein reicht heute nicht mehr aus. Beleihungswert, energetischer Zustand, vollständige Objektunterlagen und ESG-Konformität entscheiden mit. Wer diese Faktoren kennt und frühzeitig adressiert, verhandelt auf Augenhöhe mit der Bank und spart über die Darlehenslaufzeit erheblich.

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