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Immobilienvermögen zu vererben oder zu verschenken gehört zu den häufigsten und gleichzeitig folgenreichsten Entscheidungen im privaten Vermögensbereich. Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer, Freibeträge, Finanzamt-Bewertungen und die Möglichkeit, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen: Wer die Spielregeln kennt, kann legal erhebliche Steuervorteile realisieren.
Dieser Beitrag gibt einen praxisorientierten Überblick über die wichtigsten Themen rund um Erbschaft, Schenkung und die steuerliche Bewertung von Immobilien durch das Finanzamt – mit den aktuellen Entwicklungen aus 2025 und 2026.
Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sind in Deutschland im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt und funktionieren nach denselben Grundprinzipien. Der Unterschied liegt im Zeitpunkt der Übertragung: Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers, die Schenkungsteuer bei einer Übertragung zu Lebzeiten.
Der entscheidende strategische Vorteil der Schenkung: Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Wer frühzeitig plant und Vermögen schrittweise überträgt, kann über Jahrzehnte erhebliche Beträge steuerfrei weitergeben. Für 2026 gilt: Es gibt nach aktuellem Stand keine beschlossenen Änderungen der Freibeträge oder Steuersätze. Die politische Diskussion über eine Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer läuft jedoch weiter, besonders im Hinblick auf große Vermögen und Immobilienwerte.
Die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro. Kinder profitieren von 400.000 Euro pro Elternteil. Enkelkinder haben Anspruch auf 200.000 Euro, Geschwister und weitere Verwandte nur auf 20.000 Euro. Diese Freibeträge gelten jeweils pro übertragendem Elternteil und können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
Ein zentrales Problem: Die Freibeträge wurden seit 2009 nicht mehr an die Immobilienpreisentwicklung angepasst. Die Immobilienpreise haben sich seither in vielen Regionen mehr als verdoppelt. Das Ergebnis: Heute werden rund ein Drittel mehr Erben vom Finanzamt zur Kasse gebeten als vor zehn Jahren. Bei Ehepartnern und Kindern liegt der Zuwachs sogar bei knapp 90 Prozent. Das macht eine frühzeitige Planung wichtiger denn je.
Für selbstgenutztes Wohneigentum gilt eine besondere Ausnahme: Erbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das gemeinsam bewohnte Familienheim und bewohnt es anschließend mindestens zehn Jahre lang selbst, fällt grundsätzlich keine Erbschaftsteuer an, unabhängig vom Wert der Immobilie. Diese Befreiung nach Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 4b ErbStG ist die wirkungsvollste Steuergestaltung im Bereich der Immobilienübertragung.
Wichtig: Die Zehnjahresfrist gilt strikt. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, vermietet oder aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Nur in eng definierten Ausnahmefällen, etwa bei Pflegebedürftigkeit, ist ein vorzeitiger Auszug unschädlich.
Das Finanzamt ermittelt den Steuerwert einer Immobilie auf Basis des Bewertungsgesetzes (BewG). Die Bewertung erfolgt je nach Objektart nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, entscheidet die Finanzverwaltung, nicht der Steuerpflichtige.
Entscheidend ist: Das Finanzamt bewertet nach Aktenlage, nach Tabellenwerten und nach typisierten Annahmen. Es kennt das konkrete Objekt in der Regel nicht persönlich. Individuelle Besonderheiten wie Sanierungsbedarf, Baumängel, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit oder eine ungünstige Lage innerhalb der Gemeinde fließen nicht automatisch ein.
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Bewertungsregeln für Immobilien grundlegend verschärft. Sachwertfaktor und Regionalfaktor wurden erhöht, die Altersminderung gesenkt. Die Folge: Viele Immobilien werden seit Januar 2023 steuerlich 30 bis 50 Prozent höher bewertet als zuvor. Ein Einfamilienhaus, das 2022 noch mit 350.000 Euro bewertet wurde, kann heute einen steuerlichen Wert von 500.000 Euro oder mehr haben.
Das bedeutet konkret: Erbschaften, die früher problemlos unter dem Freibetrag lagen, können heute steuerpflichtig werden. Für Eigentümer mit älteren Nachlassplanungen ist eine Überprüfung der aktuellen steuerlichen Bewertungssituation dringend empfehlenswert.
Das Bundesministerium der Finanzen hat am 19. Mai 2026 den Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2026 veröffentlicht. Dieser sieht unter anderem Anpassungen im Bereich der Immobilienbewertung vor, die aus Fachkreisen seit längerem gefordert wurden. Der Entwurf befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren. Eigentümer und Erben sollten die weiteren Entwicklungen aufmerksam verfolgen.
Steuerpflichtige haben das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) nachzuweisen, wenn dieser unter dem vom Finanzamt ermittelten Steuerwert liegt. Die Rechtsgrundlage hierfür ist Paragraf 198 BewG. Dieses Instrument kann erhebliche Steuerersparnisse ermöglichen, insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten, Immobilien in weniger gefragten Lagen oder Objekten mit eingeschränkter Nutzbarkeit.
Die Gutachterkosten für ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten liegen typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Sie rechnen sich bereits bei einer Wertminderung von 20.000 Euro gegenüber dem Finanzamtswert. In vielen Fällen ist die Ersparnis deutlich höher.
Nicht jedes Gutachten wird vom Finanzamt anerkannt. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat in einem Urteil vom 8. Oktober 2025 klargestellt: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts stellt hohe Anforderungen an die Qualität und Plausibilität des Gutachtens. Eine reine Modellrechnung nach ImmoWertV ohne individuelle Objektwürdigung reicht nicht aus. Das Gutachten muss von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt werden, der öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, und individuelle Objektbesonderheiten nachvollziehbar berücksichtigen.
Eine häufig genutzte Strategie bei der Immobilienübertragung ist die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt. Der Schenker überträgt das Eigentum, behält aber das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Der Wert des Nießbrauchs wird bei der Steuerberechnung abgezogen und kann die steuerliche Last der Schenkung erheblich reduzieren. Je älter der Schenker, desto geringer der anzusetzende Nießbrauchswert und damit der steuerlich relevante Schenkungswert.
Auch für vermietete Immobilien im Nachlass ist die Restnutzungsdauer steuerlich relevant. Eigentümer können durch ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten eine verkürzte Abschreibung gegenüber dem Finanzamt nachweisen. Die im Jahressteuergesetz 2024 geplanten Verschärfungen wurden vom Bundesrat gestoppt und sind nicht in Kraft getreten. Auch 2025 und 2026 können verkürzte Abschreibungszeiträume unabhängig von der konkreten Restnutzungsdauer geltend gemacht werden, sofern das Finanzamt eine hohe Begründungstiefe erkennt.
Die steuerliche Bewertung von Immobilien bei Erbschaft und Schenkung ist seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 deutlich komplexer und für viele Eigentümer belastender geworden. Wer frühzeitig plant, Freibeträge strategisch nutzt und im Zweifelsfall einen niedrigeren Verkehrswert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweist, kann die Steuerlast legal und erheblich reduzieren.
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