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Wie lange ist Ihr Gebäude tatsächlich noch nutzbar? Mit dem Restnutzungsdauer-Rechner von VeriCert Solution erhalten Eigentümer, Käufer, Vermieter, Makler, Banken und steuerliche Berater eine schnelle und unverbindliche Ersteinschätzung, ob für eine Immobilie die sachverständige Untersuchung der tatsächlichen Restnutzungsdauer sinnvoll sein kann.
Die typisierte Gebäudeabschreibung rechnet je nach Gebäudeart und Baujahr pauschal mit 33, 40 oder 50 Jahren. Viele Bestandsgebäude erreichen diesen Zeitraum nicht. Bausubstanz, Modernisierungsstand, technische Ausstattung, Nutzungsart und wirtschaftliche Rahmenbedingungen können dazu führen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer ausfällt.
Der Restnutzungsdauer-Rechner fragt die wesentlichen Eckdaten Ihrer Immobilie ab und ordnet sie fachlich ein. Das Ergebnis zeigt Ihnen, ob ein Gutachten zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Ihrem Fall aussichtsreich erscheint, ergänzt um eine erste Sachwertperspektive auf das Objekt.
Der Rechner ist besonders hilfreich für:
Die Abschreibung verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer. Je kürzer diese Dauer, desto höher fällt der jährliche Abschreibungsbetrag aus und desto niedriger ist das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro entspricht der Unterschied zwischen 50 und 25 Jahren rechnerisch einer Verdopplung des jährlichen Betrags von 6.000 Euro auf 12.000 Euro.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, anstelle der typisierten Nutzungsdauer die tatsächliche anzusetzen, sofern diese kürzer ist. Der Nachweis liegt beim Steuerpflichtigen. Ob und in welcher Höhe sich der Ansatz im Einzelfall auswirkt, beurteilt Ihr steuerlicher Berater.
Der Rechner berücksichtigt unter anderem:
*Unverbindliche Ersteinschätzung typischer Anhaltspunkte für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer.
Das Bundesministerium der Finanzen hat sein Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Seitdem gelten wieder der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die höchstrichterliche Rechtsprechung. Die im aufgehobenen Schreiben formulierten Sonderanforderungen an Person und Methode des Sachverständigen sind nicht mehr die Messlatte der Finanzverwaltung.
Maßgeblich ist die Linie des Bundesfinanzhofs. Nach dem Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) darf sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die zum Nachweis geeignet ist. Nach dem Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) genügt die schlichte Bezugnahme auf modellhaft ermittelte Werte der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht. Verlangt wird eine Begutachtung, die die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes würdigt.
Genau dort setzt unser Vorgehen an. Wir übernehmen keine Modellwerte, sondern leiten jede Aussage am konkreten Gebäude her und machen sie nachvollziehbar.
Sie beantworten wenige Fragen zu Baujahr, Zustand, Modernisierung und Nutzung Ihrer Immobilie. Das dauert rund zwei Minuten und kostet nichts.
Sie sehen unmittelbar, ob typische Anhaltspunkte für eine verkürzte Restnutzungsdauer vorliegen und wie Ihr Objekt aus der Sachwertperspektive einzuordnen ist.
Auf Wunsch prüfen wir Ihre Unterlagen, nehmen das Gebäude vor Ort auf und erstellen ein Gutachten, das die individuellen Gegebenheiten Ihres Objekts würdigt und gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar ist.
Der Restnutzungsdauer-Rechner ersetzt kein Gutachten, keine steuerliche und keine rechtliche Beratung. Die Auswertung beruht auf Ihren Angaben und auf typischen Einflussfaktoren. Eine belastbare Aussage zur tatsächlichen Restnutzungsdauer ist allein auf Grundlage prüffähiger Unterlagen, einer Objektbesichtigung und einer sachverständigen Herleitung möglich. Die steuerliche Würdigung obliegt Ihrem steuerlichen Berater und dem zuständigen Finanzamt.
VeriCert Solution unterstützt Sie bei Bedarf mit Gutachten zur Restnutzungsdauer, Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, Kurzgutachten, Wohnflächenberechnungen nach WoFlV, bemaßten Grundrissen, Energieausweisen und technischen Objektanalysen.
Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Sie ergibt sich aus Bausubstanz, Modernisierungsstand, Nutzung und Marktumfeld und weicht regelmäßig von der pauschalen steuerlichen Nutzungsdauer ab.
Aussichtsreich sind vor allem ältere, wenig modernisierte oder stark beanspruchte Gebäude sowie Objekte mit hohem Gebäudewertanteil. Der kostenlose Check ordnet Ihr Objekt vorab ein, damit Sie die Beauftragung eines Gutachtens auf einer sachlichen Grundlage entscheiden.
Seit der Aufhebung des Schreibens von 2023 gelten Gesetzeswortlaut und Rechtsprechung. Der Bundesfinanzhof lässt jede geeignete sachverständige Methode zu, verlangt jedoch eine Herleitung am konkreten Objekt. Eine bloße Übernahme von Modellwerten der Immobilienwertermittlungsverordnung reicht nicht aus.
Nein. Der Rechner liefert eine Ersteinschätzung und keinen Nachweis. Für den Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer benötigen Sie ein sachverständiges Gutachten, das Zustand, Schäden, Modernisierungen und Nutzungsperspektive Ihres Gebäudes im Einzelnen würdigt.
Hilfreich sind Baupläne, Baubeschreibung, Angaben zu Modernisierungen und Sanierungen, Fotos, Teilungserklärung, Mietverträge sowie der Kaufvertrag. Fehlende Unterlagen schließen eine Begutachtung nicht aus, sie erhöhen jedoch den Aufwand bei der Aufnahme vor Ort.
Der Preis richtet sich nach Objektart, Größe, Zustand und Umfang der Unterlagen. Sie erhalten ein Angebot von uns, bevor wir tätig werden.
Der Restnutzungsdauer-Check selbst ist kostenlos und unverbindlich.
