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Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist beschlossen und markiert die größte energiepolitische Weichenstellung für Immobilieneigentümer seit Jahren. Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat dem neuen Gesetz zugestimmt. Es löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, das in der öffentlichen Debatte als Heizungsgesetz bekannt wurde. Nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt tritt das Gesetz in Kraft, voraussichtlich Ende Juli oder Anfang August 2026. Für Eigentümer, Vermieter und Kaufinteressenten ändert sich damit einiges. In diesem Beitrag ordnen wir die wichtigsten Neuerungen ein und zeigen, worauf es jetzt ankommt.
Seit 2024 galt die zentrale Vorgabe des novellierten GEG: Neue Heizungen mussten grundsätzlich zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Regelung sorgte für erhebliche Verunsicherung am Markt. Die aktuelle Bundesregierung hatte im Koalitionsvertrag angekündigt, das Heizungsgesetz abzuschaffen und durch ein technologieoffeneres Regelwerk zu ersetzen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird dieses Vorhaben nun umgesetzt.
Das Gesetzgebungsverfahren verlief bis zuletzt spannend: Ein Eilantrag beim Bundesverfassungsgericht sollte den Beschluss vor der Sommerpause verhindern, wurde jedoch am 9. Juli 2026 abgewiesen. Einen Tag später passierte das Gesetz beide Kammern. Gleichzeitig setzt das GModG zentrale Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) in nationales Recht um, deren Umsetzungsfrist Ende Mai 2026 abgelaufen war.
Die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung sofort einen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien zu erreichen, wird gestrichen. Eigentümer entscheiden künftig wieder selbst, welche Heizungstechnik sie einbauen. Auch der Weiterbetrieb und der Neueinbau von Öl- und Gasheizungen bleiben langfristig möglich. Das übergeordnete Ziel bleibt allerdings bestehen: Ab 2045 darf in Deutschland nur noch klimaneutral geheizt werden.
An die Stelle der starren Quote tritt ein gestufter Mechanismus, die sogenannte Bio-Treppe. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung installiert, muss ab 2029 zunächst einen Anteil von zehn Prozent CO2-neutraler Brennstoffe nachweisen. Dieser Anteil steigt ab 2030 auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 auf mindestens 60 Prozent. Erfüllen lässt sich die Vorgabe etwa mit Biomethan, Bioöl oder verschiedenen Formen von Wasserstoff. Die Details der zusätzlich geplanten Grüngasquote will die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz festlegen.
Fachverbände weisen darauf hin, dass die verfügbaren Mengen an Biobrennstoffen begrenzt sind und steigende Nachfrage die Preise treiben könnte. Wer heute eine fossile Heizung einbaut, sollte die langfristigen Betriebskosten deshalb sorgfältig kalkulieren, zumal die CO2-Bepreisung 2026 in einen Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne gewechselt ist und fossiles Heizen weiter verteuert.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird fortgeführt, allerdings mit angepassten Konditionen, die bereits ab dem 21. Juli 2026 gelten. Der Einkommensbonus wird gestaffelt: Haushalte mit einem Einkommen unter 30.000 Euro erhalten künftig 40 statt bisher 30 Prozent, bis 40.000 Euro bleiben es 30 Prozent, bis 50.000 Euro sind noch zehn Prozent möglich. Familien profitieren von einem neuen Kinderzuschlag, der das für den Bonus zugrunde gelegte Einkommen einmalig um 10.000 Euro reduziert. Der Förderdeckel sinkt dagegen von 30.000 auf 28.000 Euro förderfähige Kosten, und der Klima-Geschwindigkeitsbonus wird schrittweise abgeschmolzen. Die Heizungsförderung ist nach Angaben der Bundesregierung bis mindestens 2029 gesichert.
Für Eigentümer, die einen Heizungstausch planen, lohnt sich deshalb eine genaue Prüfung des Zeitpunkts und der individuellen Förderhöhe. Eine fundierte Energieberatung schafft hier Klarheit, bevor investiert wird.
Das GModG überführt wesentliche EPBD-Vorgaben in deutsches Recht. Für Nichtwohngebäude werden Mindesteffizienzstandards (MEPS) eingeführt, die sechs Monate nach Verkündung des Gesetzes greifen. Neue öffentliche Nichtwohngebäude müssen ab dem 1. Januar 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden, ab dem 1. Januar 2030 gilt dieser Standard für alle Neubauten. Ein Nullemissionsgebäude darf an seinem Standort keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen. Der aus der EPBD stammende Renovierungspass nach dem Vorbild des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) wurde im GModG dagegen noch nicht umgesetzt.
Mieterinnen und Mieter werden vor überhöhten Nebenkosten geschützt, die durch den Einbau einer unwirtschaftlichen Heizung entstehen könnten. Zusätzlich wurde eine Härtefallregelung für Vermieter bei der CO2-Kostenaufteilung aufgenommen. Vermieter sollten die neuen Regelungen bei anstehenden Modernisierungsentscheidungen von Beginn an mitdenken.
Die politische Kehrtwende beim Heizungstausch ändert nichts an einem klaren Markttrend: Der energetische Zustand eines Gebäudes ist und bleibt ein zentraler Wertfaktor. Marktdaten zeigen bereits heute, dass Mehrfamilienhäuser in den Energieklassen F und G gegenüber vergleichbaren B-Objekten mit deutlichen Wertabschlägen gehandelt werden. Banken berücksichtigen die Energieeffizienz zudem bei der Finanzierung und beim Beleihungswert.
Auch die Anforderungen an Transparenz und Dokumentation steigen weiter. Der Energieausweis gewinnt durch die EPBD-Umsetzung zusätzlich an Bedeutung, unter anderem durch die neue einheitliche Klassenskala von A bis G und erweiterte Angaben. Wer verkaufen, vermieten oder finanzieren möchte, braucht belastbare energetische Kennwerte und eine realistische Einordnung, wie sich der Gebäudezustand auf den Verkehrswert auswirkt.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz gibt Eigentümern mehr Entscheidungsfreiheit zurück. Mehr Freiheit bedeutet aber auch mehr Verantwortung für die eigene Investitionsentscheidung. Drei Schritte haben sich in der Praxis bewährt: Erstens eine ehrliche Bestandsaufnahme des energetischen Zustands, etwa über einen aktuellen Energieausweis. Zweitens eine strukturierte Planung sinnvoller Maßnahmen, beispielsweise über einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der Fördermöglichkeiten und Reihenfolge der Maßnahmen aufzeigt. Drittens eine unabhängige Bewertung, welche Auswirkungen der energetische Zustand auf den Marktwert der Immobilie hat.
VeriCert Solution unterstützt Sie bei allen drei Schritten: mit rechtssicheren Energieausweisen, iSFP-Sanierungsfahrplänen, ESG-Analysen und unabhängigen Immobilienbewertungen. Sprechen Sie uns an, wenn Sie wissen möchten, was das neue Gesetz konkret für Ihre Immobilie bedeutet.
Quellen