Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Was der neue § 6f EStG für Käufer und Vermieter bedeutet

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Kaufpreisaufteilung bei Immobilien nach § 6f EStG

Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Warum ein Paragraf über Ihre Abschreibung entscheidet

Wer eine vermietete Immobilie kauft, zahlt einen Gesamtpreis. Steuerlich zählt davon nur ein Teil: Abschreiben lässt sich allein das Gebäude, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Wie der Kaufpreis auf beide Anteile zu verteilen ist, stand bisher in keinem Gesetz und beschäftigt seit Jahren die Finanzgerichte. Mit dem Jahressteuergesetz 2026 will der Gesetzgeber das ändern. Der geplante § 6f EStG legt erstmals fest, wie die Kaufpreisaufteilung abläuft und wann ein Gutachten den Ausschlag gibt.

Warum die Aufteilung so viel Geld bewegt

Die Gebäudeabschreibung (AfA) beträgt je nach Baujahr 2 bis 3 Prozent pro Jahr und läuft über Jahrzehnte. Jeder Euro, der dem Gebäude zugeordnet wird, erhöht die jährliche Abschreibung. Jeder Euro, der beim Boden landet, wirkt sich während der Vermietung steuerlich nicht aus.

Ein vereinfachtes Beispiel: Eine vermietete Eigentumswohnung kostet 500.000 Euro, das Gebäude wurde vor 2023 fertiggestellt, die AfA beträgt also 2 Prozent. Setzt das Finanzamt 40 Prozent für den Boden an, bleibt ein Gebäudeanteil von 300.000 Euro und eine AfA von 6.000 Euro im Jahr. Belegt ein Gutachten einen Bodenanteil von 25 Prozent, steigt der Gebäudeanteil auf 375.000 Euro und die AfA auf 7.500 Euro. Über die Abschreibungsdauer von 50 Jahren sind das 75.000 Euro mehr Abschreibungsvolumen.

Bisher: eine Excel-Tabelle und viel Streit

Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt seit Jahren eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Die Excel-Tabelle weist in vielen Fällen einen vergleichsweise hohen Bodenanteil aus, besonders in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat 2020 klargestellt, dass diese Arbeitshilfe weder Gesetz noch bindende Verwaltungsanweisung ist (Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19). Nach seiner Rechtsprechung gilt grundsätzlich die Aufteilung aus dem Kaufvertrag, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt (Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14). Wann genau das der Fall ist, hat der BFH offengelassen. Die Folge waren viele Einsprüche und Klagen.

Das sieht der neue § 6f EStG vor

Der Regierungsentwurf ordnet die Kaufpreisaufteilung in drei Stufen:

  1. Vorrang des Kaufvertrags: Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung gilt grundsätzlich für die Steuer. Sie entfällt bei Scheingeschäften, Gestaltungsmissbrauch oder wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
  2. Aufteilung nach Verkehrswerten: Fehlt eine tragfähige Regelung im Vertrag, werden Bodenwert und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufgeteilt. Die sogenannte Restwertmethode, bei der der Bodenwert einfach vom Kaufpreis abgezogen wird, ist ausgeschlossen.
  3. Arbeitshilfe mit gesetzlicher Grundlage: Das BMF stellt weiterhin eine Arbeitshilfe bereit, deren Ergebnis das Finanzamt der Besteuerung zugrunde legen kann. Wer eine andere Aufteilung durchsetzen will, braucht laut Entwurf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person. Eine persönliche Besichtigung vor Ort ist dabei Pflicht.
Infografik Kaufpreisaufteilung nach § 6f EStG auf einen Blick

Ab wann die Neuregelung gilt

Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 12. August 2026 beschlossen, der Bundestag hat ihn am 8. Oktober 2026 in erster Lesung beraten. Die Verabschiedung ist für November 2026 geplant. Gelten soll § 6f EStG für Immobilien, die aufgrund eines Vertrags angeschafft werden, der nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen wird. Für bereits gekaufte Objekte bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Bis zur Verabschiedung kann sich der Wortlaut noch ändern.

Was Käufer und Vermieter jetzt tun sollten

  • Aufteilung im Kaufvertrag festhalten: Eine begründete Aufteilung im Vertrag hat Vorrang. Lassen Sie die Werte vor dem Notartermin prüfen, damit sie einer Kontrolle durch das Finanzamt standhalten.
  • Arbeitshilfe nicht ungeprüft übernehmen: Vergleichen Sie das Ergebnis mit den tatsächlichen Wertverhältnissen. In teuren Lagen kann es deutlich abweichen.
  • Gutachten mit Ortsbesichtigung einplanen: Weicht Ihre Aufteilung von der Arbeitshilfe ab, entscheidet künftig ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten.
  • Restnutzungsdauer mitdenken: Neben dem Gebäudeanteil bestimmt die Nutzungsdauer die Höhe der AfA. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann den Abschreibungssatz zusätzlich erhöhen. Eine erste Einschätzung liefert unser kostenloser Restnutzungsdauer-Rechner.

So unterstützt VeriCert Solution

Wir ermitteln Boden- und Gebäudewert nach ImmoWertV und dokumentieren die Wertverhältnisse nachvollziehbar für Kaufvertrag, Finanzamt und Steuerberatung. Sprechen Sie uns am besten vor dem Kauf an, dann lässt sich die Aufteilung von Anfang an belastbar regeln. Mehr zu unseren Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB finden Sie auf der Leistungsseite, direkt erreichen Sie uns über das Kontaktformular.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung.

Quellen

  1. Bundesregierung (30.09.2026): Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026, BT-Drucksache 21/8283. dserver.bundestag.de
  2. Der Betrieb (26.08.2026): Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken, gesetzliche Neuregelung durch das Jahressteuergesetz 2026 (§ 6f EStG-E). der-betrieb.de
  3. Bundesfinanzhof: Urteile vom 16.09.2015 (IX R 12/14) und vom 21.07.2020 (IX R 26/19). bundesfinanzhof.de
  4. Deutscher Steuerberaterverband (15.06.2026): Stellungnahme S 06/26 zum Referentenentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026. dstv.de
  5. NWB Experten-Blog (Oktober 2026): Jahressteuergesetz 2026 im Bundestag. nwb-experten-blog.de

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