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Die Grundsteuer 2026 beschäftigt Millionen Eigentümer in Deutschland wie kaum ein anderes Steuerthema. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer, die ersten Bescheide und Nebenkostenabrechnungen liegen inzwischen in den Briefkästen, und bundesweit haben mehr als sechs Millionen Eigentümer Einspruch gegen ihre Grundsteuerwertbescheide eingelegt. Gleichzeitig ist beim Bundesverfassungsgericht eine Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell anhängig, und der Bundesfinanzhof hat im Mai 2026 das baden-württembergische Landesmodell bestätigt. In diesem Beitrag ordnen wir die aktuelle Lage ein und zeigen, welche Handlungsmöglichkeiten Eigentümer jetzt haben.
Den Anstoß gab das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 2018: Die alten Einheitswerte aus dem Jahr 1964 in den westdeutschen und aus dem Jahr 1935 in den ostdeutschen Ländern waren hoffnungslos veraltet und führten zu Wertverzerrungen, die mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes nicht mehr vereinbar waren. Der Gesetzgeber musste eine Neuregelung schaffen. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer daher auf Basis neu ermittelter Grundsteuerwerte erhoben.
Elf Bundesländer wenden dabei das sogenannte Bundesmodell an, das in einer komplexen Formel unter anderem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudealter, Wohnfläche und pauschalierte Mietwerte kombiniert. Fünf Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle entwickelt: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte das Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 zwar für verfassungskonform erklärt. Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler sehen jedoch weiterhin erheblichen verfassungsrechtlichen Klärungsbedarf und haben am 27. Februar 2026 Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Die Verfahren laufen unter den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26. Kritisiert wird vor allem, dass die Bewertung zentral auf Bodenrichtwerten und pauschalierten, teils fiktiven Mietwerten beruht und damit nicht ausreichend am konkreten Objekt orientiert sei.
Für Eigentümer in Bundesmodell-Ländern hat das eine ganz praktische Konsequenz: Solange das Verfahren in Karlsruhe läuft, kann gegen noch nicht bestandskräftige Bescheide Einspruch eingelegt und unter Verweis auf die Aktenzeichen das Ruhen des Verfahrens beantragt werden. Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird frühestens 2027 erwartet.
Der Einspruch gegen einen Grundsteuerwertbescheid muss schriftlich und innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden. Wichtig sind das Aktenzeichen des eigenen Bescheids, eine kurze Begründung sowie der Verweis auf das anhängige Verfahren beim Bundesverfassungsgericht mit dem Antrag auf Ruhen des Verfahrens. Wer die Monatsfrist bereits verpasst hat, sollte den nächsten Bescheid, etwa nach einer Fortschreibung oder Änderung, sorgfältig prüfen.
Für Eigentümer in Baden-Württemberg hat der Bundesfinanzhof am 20. Mai 2026 Klarheit geschaffen: Mit den Urteilen II R 26/24 und II R 27/24 erklärte das Gericht das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg für verfassungsgemäß. Beim dortigen modifizierten Bodenwertmodell wird der Grundsteuerwert allein durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Gebäude, tatsächliche Nutzung oder Lagebesonderheiten wie Verkehrslärm bleiben bei der Bewertung außen vor. Der BFH hielt diese Typisierung in einem Massenverfahren mit mehr als fünf Millionen Grundstücken für zulässig.
Auch andere Landesmodelle wurden zuletzt gerichtlich bestätigt: Das Niedersächsische Finanzgericht erklärte das dortige Flächen-Lage-Modell am 18. Juni 2026 für verfassungsgemäß, ließ aber die Revision zum BFH zu. Verfahren gegen die Modelle in Hamburg, Hessen und Bayern sind beim BFH weiterhin anhängig, mit mündlichen Verhandlungen wird ab November 2026 gerechnet.
Besonders wichtig ist ein Punkt, den der BFH in seinen Entscheidungen ausdrücklich hervorgehoben hat: Eigentümer sind den typisierten Werten nicht schutzlos ausgeliefert. In Baden-Württemberg kann nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW der Ansatz eines niedrigeren Werts beantragt werden, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um mehr als 30 Prozent übersteigt. Im Bundesmodell existiert eine vergleichbare Regelung in § 220 Abs. 2 BewG, dort liegt die Schwelle bei mehr als 40 Prozent Abweichung. Der Nachweis gelingt in der Praxis über ein qualifiziertes Gutachten, das den tatsächlichen Wert des Grundstücks belegt.
Gerade bei großen Grundstücken mit nur teilweiser Bebaubarkeit, bei Lagen mit erheblichen Beeinträchtigungen oder bei Bodenrichtwertzonen, die die tatsächlichen Marktverhältnisse nur grob abbilden, kann diese Abweichung schnell erreicht sein. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten schafft hier die belastbare Grundlage, um gegenüber dem Finanzamt zu bestehen.
Im Bundesmodell fließt die Wohnfläche direkt in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein. Eine zu hoch angegebene Wohnfläche führt dort unmittelbar zu einer zu hohen Grundsteuer, Jahr für Jahr. Erfahrungsgemäß weichen tatsächliche Wohnflächen häufig von den Angaben in alten Bauunterlagen ab, etwa durch Dachschrägen, nachträgliche Umbauten oder falsch bewertete Nebenräume. Eine professionelle Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN 277 deckt solche Abweichungen auf und liefert einen Nachweis, der gegenüber Finanzamt, Banken und Versicherungen Bestand hat.
Auch Mieter sollten aufmerksam bleiben: Die Grundsteuer wird in der Regel über die Nebenkosten umgelegt. Vermieter sind an das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB gebunden. Bei einem offensichtlich fehlerhaften Bescheid, etwa aufgrund einer falsch zugrunde gelegten Wohnfläche, kann der Vermieter verpflichtet sein, dagegen vorzugehen.
Die aktuelle Rechtslage lässt sich in drei Handlungsempfehlungen zusammenfassen. Erstens: Prüfen Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid genau, insbesondere die zugrunde gelegten Flächen und den angesetzten Bodenrichtwert. Zweitens: Legen Sie in Bundesmodell-Ländern bei noch offenen Fristen Einspruch ein und beantragen Sie das Ruhen des Verfahrens unter Verweis auf die anhängige Verfassungsbeschwerde. Drittens: Lassen Sie bei Verdacht auf eine deutliche Überbewertung prüfen, welchen tatsächlichen Wert Ihr Grundstück hat. Übersteigt der festgestellte Wert die maßgebliche Schwelle, eröffnet ein qualifiziertes Gutachten den Weg zu einer dauerhaft niedrigeren Grundsteuer.
VeriCert Solution unterstützt Sie dabei mit unabhängigen Verkehrswertgutachten und präzisen Wohnflächenberechnungen nach WoFlV und DIN 277, banken- und behördenfest dokumentiert. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihren Grundsteuerbescheid auf den Prüfstand stellen möchten.
Quellen