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Die Energieausweis-Pflicht für Makler steht 2026 vor der größten Veränderung seit Einführung des Gebäudeenergiegesetzes. Mit der Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie EPBD verschärfen sich die Informationspflichten in Immobilienanzeigen, eine neue, EU-weit einheitliche Effizienzskala löst die bisherige Klassifizierung ab, und die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises greift künftig in zusätzlichen Situationen. Dieser Beitrag fasst zusammen, was Makler bereits jetzt wissen und in ihren Verkaufs- und Vermietungsprozessen berücksichtigen sollten.
Bislang regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Pflichten rund um den Energieausweis. Mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird das GEG abgelöst und die EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 in deutsches Recht überführt. Der Kabinettsentwurf liegt seit Mai 2026 vor und befindet sich in der Ressortabstimmung, das Inkrafttreten wird für den Sommer 2026 erwartet. Die EU-Mitgliedstaaten müssen die Richtlinie bis spätestens 29. Mai 2026 umsetzen, sodass mit einer zeitnahen Anwendung der neuen Regeln zu rechnen ist.
Für Nichtwohngebäude führt die Reform eine neue, EU-weit harmonisierte Skala von A bis G ein. Klasse A bleibt dabei ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten, während Klasse G die energetisch schwächsten Bestandsgebäude umfasst. Für Wohngebäude bleibt nach aktuellem Kabinettsentwurf die bekannte deutsche Skala von A+ bis H zunächst bestehen, wobei sich im Hintergrund die technische Berechnungsgrundlage ändert. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum, sodass die alte Skala noch einige Jahre parallel im Umlauf bleiben wird.
Für Makler bleibt die zentrale Pflicht bestehen, alle wesentlichen energetischen Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige zu nennen, nicht erst auf Nachfrage. Dazu zählen die Energieeffizienzklasse, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr sowie die Art des Ausweises. Die Angabe „auf Anfrage“ genügt den gesetzlichen Vorgaben nicht und kann bereits für sich genommen ein Bußgeld auslösen.
Neu durch die EPBD-Umsetzung kommt hinzu, dass die Energieausweis-Pflicht künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen sowie nach umfangreichen Renovierungen greift, etwa wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehüllfläche saniert wird oder die Sanierungskosten ein Viertel des Gebäudewerts übersteigen. Makler, die Bestandsobjekte mit auslaufenden Mietverträgen betreuen, sollten diese Fälle künftig aktiv in ihre Prüfprozesse aufnehmen.
Der Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, eine nachträgliche Zusendung per E-Mail reicht nicht aus, um die Pflicht zu erfüllen. Ist ein Makler an der Vermarktung beteiligt und verantwortet er die Anzeige, haftet er nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zusätzlich für die korrekten Pflichtangaben mit. Diese Haftung bleibt auch unter dem geplanten GModG bestehen und wird durch die erweiterten Pflichtsituationen praktisch eher zunehmen.
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht können je nach Einzelfall mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko kostenpflichtiger Abmahnungen durch Mitbewerber, wenn Pflichtangaben in Online-Inseraten fehlen oder unvollständig sind. Typische Auslöser für Beanstandungen sind unvollständige Anzeigen, widersprüchliche Angaben zwischen Anzeige und Ausweis oder ein bei der Besichtigung fehlender Energieausweis.
Auch nach der Reform bleiben bestimmte Ausnahmen bestehen. Keine Pflicht zum Energieausweis besteht für Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern, für denkmalgeschützte Gebäude und Ensembles, für nicht regelmäßig beheizte oder gekühlte Ferienhäuser sowie für Nichtwohngebäude wie Werkstätten oder Ställe. Bei Abbruchobjekten, die innerhalb von zwei Jahren abgerissen werden sollen, sowie bei reiner Eigennutzung ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht entfällt die Pflicht ebenfalls.
Um auf die neuen Regelungen vorbereitet zu sein, empfehlen sich folgende Schritte:
Der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens sowie die Übergangsregelungen für bereits ausgestellte Energieausweise stehen final erst mit der Verabschiedung des Gebäudemodernisierungsgesetzes fest. Makler sollten den weiteren Gesetzgebungsprozess aufmerksam verfolgen, da sich Details bis zur endgültigen Verkündung noch ändern können. Wer seine Prozesse bereits jetzt auf die erweiterten Pflichten ausrichtet, vermeidet rechtliche Risiken und tritt gegenüber Kunden als verlässlicher Ansprechpartner auf.
Quellen